News - Daily Kesari

संपादकीय

पुनर्विकासाच्या भविष्यातील नव संकल्पना

Wrutuja pandharpure
24 May 2025

गृहनिर्माण पुनर्विकास

विद्यावाचस्पती विद्यानंद, गृहनिर्माण व पुनर्विकास सल्लागार (मोबाईल: +९१७७०९६१२६५५)

गृहरचना संस्थांचे महत्त्व शहरी जीवनात अत्यंत मौलिक आहे, कारण ते समुदायाच्या सहकार्याची आणि सामायिक जबाबदारीची भावना व्यक्त करतात. तथापि, शहरांच्या वाढीसोबत आणि रिअल इस्टेटच्या गतिशीलतेसह, गृहसंस्थांना अनेक गंभीर आव्हानांचा सामना करावा लागतो. विशेषतः, मान्यताप्राप्त हस्तांतरणाद्वारे मालकी हक्‍क मिळविणे आणि पुनर्विकासाच्या जटिल प्रक्रियेतून मार्गक्रमण करणे हे आव्हानात्मक ठरते.

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या सदस्यांना त्यांच्या हक्कांबद्दल, कर्तव्यांबद्दल आणि कायदेशीर उपाययोजनांबद्दल अनेकदा अस्पष्टतेचा सामना करावा लागतो. शहरीकरणामुळे आपल्या शहरांचे स्वरूप बदलत असताना, सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे महत्त्व कमी लेखता येणार नाही. प्रत्येक गृहनिर्माण संस्था, पुनर्विकास प्रकल्प किंवा कायदेशीर परिस्थितीमध्ये अद्वितीय पैलू असू शकतात, ज्यासाठी विशेष उपाययोजना आवश्यक असतात.

महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण पुनर्विकास, विशेषतः सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या चौकटीत, वेगाने विकसित होत आहे. सामाजिक-आर्थिक बदल, शहरी विकासाच्या अत्यावश्यकता आणि तांत्रिक प्रगती यांचे एकत्रीकरण गृहनिर्माण पुनर्विकासाचे भविष्य घडवत आहे. हा विषय माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यासाठी आवश्यक असलेल्या गंभीर कायदेशीर आणि प्रक्रियात्मक घटकांना संबोधित करताना मुख्य ट्रेंड आणि भविष्यातील संभावनांचे परीक्षण करतो.

शाश्‍वत पुनर्विकासाचा प्राधान्यक्रम

पुनर्विकास प्रकल्प अधिकाधिक शाश्‍वत आणि पर्यावरणपूरक पद्धतींशी जोडले जात आहेत. यामध्ये ग्रीन बिल्डिंग नॉर्म्स, सोलर एनर्जी सिस्टीम, रेन वॉटर हार्वेस्टिंग आणि वेस्ट मॅनेजमेंट सोल्यूशन्सचे एकत्रीकरण समाविष्ट आहे.

कायदेशीर संदर्भ : एनर्जी कन्झर्व्हेशन बिल्डिंग कोड आणि स्थानिक नगरपालिका नियमांचे पालन, जसे की विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियमन या बाबी अत्यंत महत्वपूर्ण असल्याचे समजून घेतले पाहिजे.महाराष्ट्र, पर्यावरणाच्या दृष्टीने योग्य पुनर्विकास सुनिश्‍चित करतो., उदाहरण : महाराष्ट्र ऊउझठ अंतर्गत फॉर्म इठ-खख नवीन प्रकल्पांसाठी शाश्‍वतता प्रमाणपत्रे अनिवार्य करते.

प्रगत इमारत तंत्रज्ञानाचा अवलंब

तांत्रिक प्रगती, जसे की मॉड्यूलर बांधकाम, प्री-इंजिनियर इमारती (झएइ), आणि बिल्डिंग इन्फॉर्मेशन मॉडेलिंग (इखच्), पुनर्विकास प्रकल्पांमध्ये क्रांती घडवत आहेत. या पद्धती कार्यक्षमता वाढवतात, बांधकाम वेळ कमी करतात आणि खर्च कमी करतात.गैरसमज समजून घेणे : एक सामान्य गैरसमज असा आहे, की प्रगत तंत्रज्ञान गृहनिर्माण संस्थांसाठी प्रतिबंधात्मक असले तरीही महाग आहेत. तथापि, स्केल आणि दीर्घकालीन बचतीची अर्थव्यवस्था सहसा प्रारंभिक खर्चापेक्षा जास्त असते.

फ्लोअर स्पेस इंडेक्सचा वाढीव वापर

महाराष्ट्र सरकार वाढीव ऋडख भत्त्यांमधून पुनर्विकासाला प्रोत्साहन देत आहे, विशेषत: मुंबई, पुणे आणि ठाणेसारख्या उच्च घनतेच्या शहरी भागात हे स्पष्ट दिसून येते.

कायदेशीर चौकट : महाराष्ट्र प्रादेशिक आणि नगर नियोजन (चठढझ) अधिनियम, १९६६ अंतर्गत, वाढत्या शहरी लोकसंख्येला सामावून घेण्यासाठी पुनर्विकास प्रकल्पांसाठी अतिरिक्त एफएसआय मंजूर केला जाऊ शकतो.

व्यावहारिक अनुप्रयोग : सोसायट्यांनी विकासकाच्या ऑफरचे गंभीरपणे मूल्यांकन करणे आवश्यक आहे, नफा वाटणी किंवा भरपाई व्यवस्थेमध्ये पारदर्शकता सुनिश्‍चित करणे महत्वाचे असते.

सरकारी प्रोत्साहन आणि धोरणे

सरकार विविध योजना आणि कर सवलतींच्या माध्यमातून पुनर्विकासाला चालना देत आहे; उदाहरणांमध्ये हे समाविष्ट आहे : विशिष्ट कालमर्यादांच्या अंतर्गत सुरू केलेल्या प्रकल्पांसाठी मुद्रांक शुल्क कमी केले.पंतप्रधान आवास योजना अंतर्गत क्लस्टर पुनर्विकास प्रकल्पांसाठी प्रीमियमवर माफी मिळाली.झोपडपट्टी पुनर्वसन किंवा परवडणार्‍या घरांच्या अंतर्गत वर्गीकृत प्रकल्पांसाठी आर्थिक अनुदान मिळते.

कायदेशीर प्रक्रियांसाठी डिजिटल प्लॅटफॉर्म

डीम्ड कन्व्हेयन्स आणि पुनर्विकास मंजुरी यासारख्या प्रक्रिया अधिकाधिक डिजिटल होत आहेत. ऑनलाइन पोर्टल्स अर्ज दाखल करणे, पाठपुरावा करणे आणि स्थिती अद्ययावत करणे सुलभ करतात.उदाहरण : महाराष्ट्र सहकारी गृहनिर्माण संस्था फेडरेशनने संप्रेषण आणि कायदेशीर कागदपत्रे सुलभ करण्यासाठी सोसायटी सदस्यांसाठी डिजिटल सेवा सुरू केल्या आहेत.

सदस्य-केंद्रित विकासावर लक्ष

भविष्यातील पुनर्विकास आर्थिक भरपाईच्या पलीकडे सदस्य लाभांवर भर देईल; यामध्ये पुढील बाबी समाविष्ट आहेत :आधुनिक सुरक्षा प्रणाली, मनोरंजन क्षेत्रे आणि स्मार्ट होम टेक्नॉलॉजी यासारख्या सुधारित सुविधा.पारदर्शक करार जे तपशीलवार मुदत, आणि विलंबासाठी दंड. एकल-सोसायटी पुनर्विकासातून क्लस्टरकडे, क्लस्टर पुनर्विकास-एका एकीकृत प्रकल्पासाठी अनेक सोसायट्या एकत्र करून-अनेक फायदे मिळू शकतात : जमीन संसाधनांचा इष्टतम वापर, वाढीव एफएसआय भत्ते आणि पायाभूत सुविधांचे उत्तम नियोजन, युनिफाइड डेव्हलपमेंट कंट्रोल अँड प्रमोशन रेग्युलेशन अंतर्गत सरलीकृत कायदेशीर प्रक्रिया

पुनर्विकास सल्लागारांची भूमिका

पुनर्विकास प्रकल्प अधिक जटिल होत असताना, तांत्रिक, आर्थिक आणि कायदेशीर बाबींमध्ये तज्ज्ञ असलेले व्यावसायिक सल्लागार अपरिहार्य होत आहेत. हे सल्लागार सोसायट्या आणि विकासक यांच्यातील दरी कमी करतात, समान करार आणि दर्जेदार प्रकल्प अंमलबजावणी सुनिश्‍चित करतात.

नियामक मंजूरी आणि आव्हाने

प्रगती असूनही, नियामक विलंब एक आव्हान आहे. उदाहरणार्थ, अग्निशमन, पर्यावरण आणि महापालिका अधिकारी यांसारख्या विभागांकडून एकाधिक ना हरकत प्रमाणपत्रे (एनओसी) मिळवणे वेळखाऊ असू शकते.

उपाय : गृहनिर्माण संस्थांनी महाराष्ट्राच्या नियामक फ्रेमवर्कमध्ये नेव्हिगेट करण्यात अनुभवी विकासकांसोबत काम केले पाहिजे. ऑनलाइन पोर्टलचा वापर केल्याने मंजुरीची प्रक्रिया जलद होऊ शकते.

खटला प्रतिबंध आणि विवाद निराकरण

काही विशिष्ट प्रकारच्या खटल्यांमुळे अनेकदा पुनर्विकास प्रकल्पांना विलंब होतो. उदयोन्मुख ट्रेंड विवाद कमी करण्यासाठी प्री-एम्प्टिव्ह उपायांवर लक्ष केंद्रित करतात : विकासकाच्या जबाबदार्‍या स्पष्टपणे परिभाषित केलेले करार प्रदीर्घ कायदेशीर लढाया टाळण्यासाठी लवादासारख्या विवाद निराकरण यंत्रणेचा समावेश करणे कायदेशीर संदर्भ : लवाद आणि सामंजस्य कायदा, १९९६ चे कलम ८९, पारंपरिक न्यायालयांपेक्षा जलद निकाल देऊ शकते.

कायदेशीर पैलूंमधील मुख्य गैरसमज

१.पुनर्विकासानंतरची मालकी हक्क: पुष्कळ सदस्य चुकून असे मानतात, की पुनर्विकासामुळे मालमत्तेची मालकी आपोआप विकसकाकडे हस्तांतरित होते. मात्र, पुनर्विकसित मालमत्तेची मालकी सोसायटीकडेच राहते.

२.भरपाईचे मॉडेल : सदस्य अनेकदा तात्पुरत्या घरांच्या किंवा भाडे करारातील तपशीलांकडे दुर्लक्ष करतात, ज्यामुळे वाद निर्माण होतात. अशा करारांची योग्य कायदेशीर छाननी महत्त्वाची आहे.

३.विकसक निवड प्रक्रिया : काही सोसायट्या स्पर्धात्मक बोलीला मागे टाकतात, ज्यामुळे सबऑप्टिमल करार होतात. निष्पक्ष विकासक निवडीसाठी पारदर्शक बोली प्रक्रिया आवश्यक आहे.

महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण पुनर्विकासाचे भविष्य आश्‍वासक आहे, जे तांत्रिक नवकल्पना, सरकारी प्रोत्साहने आणि सदस्यांच्या अपेक्षा विकसित करत आहे.ट्रेंड समजून घेऊन आणि सामान्य आव्हानांना संबोधित करून, गृहनिर्माण संस्था पुनर्विकासाची पूर्ण क्षमता अनलॉक करू शकतात;शाश्‍वत आणि समुदाय-केंद्रित वाढ सुनिश्‍चित करू शकतात.