News - Daily Kesari

संपादकीय

गृहनिर्माण संस्थांसमोरील आव्हाने

Wrutuja pandharpure
10 May 2025

विद्यावाचस्पती विद्यानंद

गृहनिर्माण व पुनर्विकास सल्लागार

(मोबाईल: +९१७७०९६१२६५५)

महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्था संघटित निवासी राहणीमान प्रदान करण्यात महत्त्वाची भूमिका बजावतात. तथापि, त्यांना प्रशासनातील समस्यांपासून ते त्यांच्या कार्यक्षमतेवर, विकासावर आणि एकूणच सुसंवादावर परिणाम करणार्‍या कायदेशीर गुंतागुंतीपर्यंत अनेक आव्हाने येतात. विशेषतः डीम्ड कन्व्हेयन्स आणि पुनर्विकासाच्या संदर्भात; संबंधित कायदेशीर तरतुदी, सरकारी फॉर्म आणि व्यावहारिक उदाहरणे यांच्या अनुषंगाने, गृहनिर्माण संस्थांसमोरील सर्वसामान्य आव्हानांचे तपशीलवार परीक्षण या माध्यमातून नमूद केले आहे.

शासन आणि प्रशासकीय समस्या

गृहनिर्माण संस्थांमधील सुमार कारभारामुळे वारंवार उद्भवणार्‍या आव्हानांपैकी शासन आणि प्रशासकीय समस्या एक आहे. व्यवस्थापन समिती, सुरळीत कामकाज सुनिश्चित करण्याचे काम करते, अनेकदा संघर्षच करते :

सक्रिय सहभागाचा अभाव : अनेक सभासद हे सभांना उपस्थित राहण्याबाबत किंवा निर्णय प्रक्रियेत भाग घेण्याबाबत वारंवार उदासीनता दाखवतात, ज्यामुळे महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० द्वारे अनिवार्य उपस्थितीची (कोरमची) कमतरता निर्माण होते.

अप्रभावी नेतृत्व : पदाधिकार्‍यांच्या गैरव्यवस्थापनामुळे वाद आणि अकार्यक्षमता निर्माण होऊ शकते, ज्यामुळे गृहनिर्माण संस्थेच्या कामकाजावर परिणाम होतो.

उपनियमांचे पालन न करणे : अनेक सोसायट्या त्यांच्या नोंदणीकृत उपनियमांचे पालन करण्यात अयशस्वी ठरतात, त्यामुळे सभासदांमध्ये गोंधळ आणि वाद निर्माण होतात.

फॉर्म आणि संदर्भ :

एजीएम सूचना (महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम, १९६१ च्या नियम ६० नुसार) गैरव्यवस्थापन किंवा विवादांच्या बाबतीत रजिस्ट्रारकडे तक्रार करण्यासाठी फॉर्म N

कायदेशीर गुंतागुंत

कायदेशीर समस्या गृहनिर्माण संस्थांसाठी, विशेषत: मालमत्तेची मालकी ही पुनर्विकासाच्या क्षेत्रात एक महत्त्वपूर्ण अडथळा आहे. सामान्य कायदेशीर आव्हानांमध्ये खालील बाबी समाविष्ट आहेत : जमिनीचे अपूर्ण वाहतूक : बांधकाम व्यावसायिक किंवा विकासक अनेकदा कन्व्हेयन्स डीड पूर्ण करण्यात अयशस्वी होतात, ज्यामुळे जमिनीची मालकी सोडवली जात नाही. मोफा, १९६३ च्या कलम ११ अन्वये, सोसायटीकडे मालकी हस्तांतरित करणे बिल्डरवर बंधन असते.

डीम्ड-कन्व्हेयन्सचा चुकीचा अर्थ : सदस्य बहुधा डीम्ड-कन्व्हेयन्सचा गैरसमज करतात, असे गृहीत धरून की, ते सर्व मालकी विवाद दूर करते. डीम्ड-कॉन्व्हेयन्स केवळ मालकीचा दावा करण्यासाठी कायदेशीर प्रक्रिया सुलभ करते आणि पुढील शीर्षक मंजुरी प्रक्रियेची आवश्यकता असते.

विकसकांशी वाद : बिल्डर अनेकदा पुनर्विकास प्रस्तावांना विरोध करतात किंवा पुनर्विकास करार अंमलात आणण्यास विलंब करतात.

सरकारी संदर्भ : मालकी पडताळणीसाठी महसूल विभागाकडून फॉर्म ७/१२ चा उतारा. मोफाच्या कलम ११(३)अंतर्गत डीम्ड-कन्व्हेयन्ससाठी अर्जाचे स्वरूप

आर्थिक अडचणी

वित्त व्यवस्थापित करणे ही सोसायट्यांसाठी एक बारमाही समस्या आहे, ज्यामुळे देखभाल आणि पुनर्विकासाच्या दोन्ही शक्यतांवर परिणाम होतो; आव्हानांमध्ये हे समाविष्ट आहे:

अपुरा देखभाल निधी : सदस्यांनी पैसे न दिल्याने अनेक सोसायट्या दुरुस्ती किंवा सेवांसाठी पुरेसा निधी गोळा करण्यासाठी संघर्ष करतात.

पुनर्विकासासाठी आर्थिक नियोजनाचा अभाव : सर्वसमावेशक आर्थिक योजनेच्या अनुपस्थितीमुळे पुनर्विकास प्रकल्प अनेकदा ठप्प होतात, ज्यामुळे विकासकांच्या प्रतिकूल अटींवर अवलंबून राहावे लागते.

निधीचे गैरव्यवस्थापन : गैरविनियोग किंवा गैरव्यावहारिक आर्थिक लेखांकन सदस्यांमधील विश्वास कमी करू शकते आणि एमसीएस कायद्याच्या कलम ८१ अंतर्गत कायदेशीर कारवाई होऊ शकते.

महत्वाचे फॉर्म : लेखापरीक्षित आर्थिक अहवाल सादर करणे (एमसीएस नियमांच्या नियम ७३ नुसार)

विवाद निराकरण आव्हाने

सदस्यांमध्ये किंवा सदस्यांमध्ये आणि व्यवस्थापन समित्यांमधील संघर्ष वारंवार होत असतात आणि दीर्घकाळापर्यंत कायदेशीर लढाईत वाढू शकतात; हे विवाद अनेकदा भोवती फिरतात

पार्किंगच्या जागेचे वाटप : पार्किंगचे वाद हे सामान्यतः चिडचिड तसेच वाद निर्माण करणारे आहेत, ज्यात सदस्यांना पार्किंग वाटपावरील महाराष्ट्र रेरा मार्गदर्शक तत्त्वांची माहिती नसते.

मतदानाचे अधिकार आणि निर्णय घेणे : सभासद एजीएम दरम्यान मतदान प्रक्रियेच्या निष्पक्षतेवर वारंवार प्रश्न विचारतात.

सदस्यांच्या तक्रारी : समाजात तक्रार निवारण यंत्रणेच्या अभावामुळे निराशा आणि अविश्वास निर्माण होतो.

देखभाल आणि दुरुस्ती समस्या

आर्थिक किंवा प्रशासकीय अकार्यक्षमतेमुळे वेळेवर देखभाल आणि दुरुस्तीकडे दुर्लक्ष केले जाते. आव्हानांमध्ये हे समाविष्ट आहे:

इमारतींची बिघडलेली परिस्थिती :१९८० पूर्वी बांधलेल्या अनेक जुन्या सोसायट्यांना संरचनात्मक समस्यांचा सामना करावा लागतो, ज्यांना तातडीने लक्ष देणे आवश्यक आहे; परंतु निधी किंवा कौशल्याची कमतरता आहे.

दुरुस्तीच्या योगदानावर असहमत : मॉडेल उपविधी क्र. ६९ मध्ये नियमांची स्पष्ट रूपरेषा असूनही, दुरुस्ती खर्चाच्या न्याय्य वितरणावर सदस्य वारंवार असहमत असतात.

विलंबित दुरुस्ती : आवश्यक दुरुस्ती सुरू करण्यात दिरंगाईमुळे आणखी बिघाड होतो आणि जास्त खर्च येतो.

पुनर्विकासादरम्यान गैरव्यवस्थापन

पुनर्विकास ही एक जटिल प्रक्रिया आहे; जी योग्यरित्या व्यवस्थापित न केल्यास विद्यमान समस्या वाढवू शकते; मुख्य आव्हानांमध्ये हे समाविष्ट आहे:

सदस्यांच्या संमतीच्या समस्या : एमसीएस कायद्याच्या कलम ७९ए अंतर्गत आवश्यक ७५% संमती मिळवणे अनेकदा अडखळणारे असते.

पारदर्शकतेचा अभाव : सदस्य वारंवार व्यवस्थापन समितीवर विकासकांशी संगनमत करत असल्याचा किंवा महत्त्वाची माहिती लपवल्याचा आरोप करतात.

प्रकल्प पूर्ण होण्यात विलंब : खटला, विकासकाच्या बांधिलकीचा अभाव किंवा अनपेक्षित परिस्थितीमुळे होणारा विलंब सदस्य असंतोष आणि आर्थिक नुकसानास कारणीभूत ठरू शकतो.

व्यावहारिक टिपा :

स्वतंत्र प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार (प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट) नेमावा. रजिस्ट्रारने मंजूर केलेल्या मानक करारांचे पालन करा. गृहनिर्माण संस्था अनेकदा जागरूकता किंवा कौशल्याच्या अभावामुळे विकसित नियमांचे पालन करण्यासाठी संघर्ष करतात; उदाहरणांमध्ये हे समाविष्ट आहे:

जीएसटी नियमांचे पालन न करणे : <२० लाखांपेक्षा अधिक वार्षिक देखभाल गोळा करणार्‍या संस्थांनी जीएसटी अंतर्गत नोंदणी करणे आवश्यक आहे; परंतु त्यांचे पालन करण्यात अनेकदा अपयशी ठरतात.

वैधानिक लेखापरीक्षण करण्यात अयशस्वी : एमसीएस कायद्याच्या कलम ८१ अंतर्गत ऑडिट आवश्यकतांचे पालन न केल्यास दंड आकारला जातो.

पर्यावरणीय निकषांकडे दुर्लक्ष : पुनर्विकास प्रकल्प अनेकदा पर्यावरण मंजुरीच्या आवश्यकतांकडे दुर्लक्ष करतात.

व्यावसायिक मार्गदर्शनाचा अभाव

अनेक सोसायट्या कायदेशीर, आर्थिक किंवा तांत्रिक व्यावसायिकांच्या मार्गदर्शनाशिवाय काम करतात, ज्यामुळे पुढील गोष्टी होतात :

माहिती नसलेले निर्णय घेणे : महत्त्वाचे निर्णय कायदेशीर आणि आर्थिक परिणाम समजून न घेता घेतले जातात.

अपूर्ण दस्तऐवज : विकास करार किंवा पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नीसारख्या प्रमुख दस्तऐवजांचा मसुदा खराब असू शकतो, ज्यामुळे वाद निर्माण होतात.

कायदेशीर बाबींचा गैरसमज

सदस्य बहुधा डीम्ड कन्व्हेयन्स आणि पुनर्विकासाशी संबंधित कायदेशीर तरतुदींचा चुकीचा अर्थ लावतात, ज्यामुळे गोंधळ आणि निष्क्रियता निर्माण होते; उदाहरणार्थ : डीम्ड कन्व्हेयन्सवर विश्वास ठेवल्याने जमिनीचे वाद आपोआप सुटतात. सर्व सोसायट्यांसाठी पुनर्विकास अनिवार्य आहे असे गृहीत धरले जाते. जमिनीच्या मालकीचे हस्तांतरण सुलभ करण्यासाठी डीम्ड कन्व्हेयन्स हे कायदेशीर साधन आहे; परंतु स्पष्ट शीर्षक किंवा विवाद निराकरणाची आवश्यकता नाकारत नाही. या आव्हानांवर मात करण्यासाठी, गृहनिर्माण संस्थांनी : कायदेशीर आणि आर्थिक बाबींबद्दल सदस्यांना नियमितपणे अद्ययावत करावे. कायदेशीर, तांत्रिक आणि आर्थिक मार्गदर्शनासाठी व्यावसायिकांना नियुक्त करावे. निर्णय प्रक्रियेत पारदर्शकता आणि सदस्यांचा सहभाग सुनिश्चित करणे आवश्यक असते. दीर्घकालीन दृष्टीकोनातून देखभाल आणि पुनर्विकासासाठी सक्रियपणे योजना करावी.