News - Daily Kesari

संपादकीय

कन्व्हेअन्स डीड आणि डिम्ड कन्व्हेअन्स

Wrutuja pandharpure
05 Jul 2025

गृहनिर्माण पुनर्विकास,विद्यावाचस्पती विद्यानंद

आज महाराष्ट्रात शेकडो गृहनिर्माण सोसायट्या कार्यरत असून, त्यापैकी अनेक सोसायट्यांचे बांधकाम पूर्ण होऊन अनेक वर्षे झाली असली, तरी त्या त्यांच्या इमारतीचा कन्व्हेअन्स डीड मिळवण्यात अद्यापही अपयशी ठरल्या आहेत. अशा परिस्थितीत डिम्ड कन्व्हेअन्स ही प्रक्रिया सोसायट्यांसाठी एक कायदेशीर पर्याय आहे. या ठिकाणी आपण कन्व्हेअन्स डीड आणि डिम्ड कन्व्हेअन्स यामधील मूलभूत तसेच कायदेशीर फरक समजून घेणार आहोत.

कन्व्हेअन्स डीड म्हणजे काय?

कन्व्हेअन्स डीड किंवा संपादन दस्त म्हणजे बिल्डर/विकसकाकडून गृहनिर्माण सोसायटीकडे संपत्तीचे मालकी हक्क कायदेशीर स्वरूपात हस्तांतरित करणारा दस्तऐवज होय. यामध्ये भूखंड, इमारतीवरील हक्क, फ्रीहोल्ड जमीन, सर्व कॉमन सुविधांचा समावेश असतो.

महाराष्ट्र प्रादेशिक आणि शहर सुधारणा अधिनियम, १९६६ (एमआरटीपी कायदा), महाराष्ट्र मालमत्ता हस्तांतरण (विनियमन) अधिनियम, १९६३ (मोफा) महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० यांच्या संयुक्त निकषांवर हा कन्व्हेअन्स डीड तयार केला जातो.

आवश्यकता का?

सोसायटीला जमीन आणि इमारतीचा कायदेशीर हक्क प्राप्त होतो. भविष्यात पुनर्विकासासाठी किंवा ट्रान्सफरसाठी अधिकृतता मिळते. बिल्डर किंवा तृतीय पक्षाच्या हक्कांची समाप्ती होते. प्रॉपर्टी टॅक्स, इन्शुरन्स, कंपाऊंड/पार्किंग व्यवस्थापनात अडथळा येत नाही. बँक कर्ज, पुनर्बांधणी, किंवा कायदेशीर विवादांमध्ये सोसायटी अधिक सुरक्षित राहते.

कन्व्हेअन्स डीड कधी?

मोफा कायद्यानुसार, बिल्डरने फॉर्म नं. ५ नुसार सोसायटी स्थापन झाल्यानंतर ४ महिन्यांच्या आत कन्व्हेअन्स डीड करणे बंधनकारक आहे. जर बिल्डरने तसे न केल्यास, तो कायद्याच्या चौकटीत येतो.

डिम्ड कन्व्हेअन्स म्हणजे काय?

डिम्ड कन्व्हेअन्स म्हणजे, जर बिल्डरने ठराविक कालावधीत कन्व्हेअन्स डीड दिला नाही; तर सोसायटी स्वतःहून जिल्हा उपनिबंधकांकडे अर्ज करून ‘डिम्ड कन्व्हेअन्स’ मिळवू शकते; जणू काही तो दस्त बिल्डरनेच केला आहे, असा कायदेशीर अर्थ प्राप्त होतो.

कायदेशीर तरतूद

मोफा (महाराष्ट्र अपार्टमेंट मालकी अधिनियम), कलम ११(३) अंतर्गत डिम्ड कन्व्हेअन्ससाठी अर्ज करता येतो. सन २००८ मध्ये सरकारने डिम्ड कन्व्हेअन्ससाठी स्वतंत्र अधिसूचना काढली होती; त्यानुसार जिल्हा उपनिबंधक अथवा प्राधिकृत प्राधिकरणाकडे अर्ज करून ६ महिन्यांच्या आत सोसायटीला हक्क हस्तांतरित केला जाऊ शकतो.

डिम्ड कन्व्हेअन्ससाठी कागदपत्रे

सोसायटीचे नोंदणी प्रमाणपत्र, स्थापनेचा ठराव, बाय-लॉजची प्रत, बिल्डरसोबतचा करार/विक्री दस्त, संबंधित फ्लॅटधारकांचे विवरण व रजिस्ट्रेशन, प्रॉपर्टी कार्ड व सात-बारा उतारा, स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क भरण्याचे पुरावे, बंधपत्र, इत्यादी.

प्रचलित अडचणी

अनेक सोसायट्या बिल्डरच्या निष्क्रियतेमुळे किंवा दस्तऐवजांमध्ये त्रुटीमुळे कन्व्हेअन्स डीड मिळवण्यात अयशस्वी ठरतात. कधी कधी बिल्डर जाणूनबुजून कन्व्हेअन्स टाळतो. कारण त्याचा आर्थिक/पुनर्विकास फायद्यांवर परिणाम होतो.

संधी

महाराष्ट्र शासनाच्या सूचनांनुसार डिम्ड कन्व्हेअन्स म्हणजे एक प्रगत, कायदेशीर आणि अधिकाराधारित उपाय आहे. सोसायट्यांनी योग्य कागदपत्रे, ठराव, सल्लागारांची मदत आणि कायदेशीर मार्गदर्शन घेऊन डिम्ड कन्व्हेअन्स प्रक्रिया सुरू करावी.

कायदेशीर महत्त्व

डिम्ड कन्व्हेअन्स ही संकल्पना केवळ पर्यायी नव्हे; तर ती एक कायद्याने दिलेली सोसायटीचा हक्क बजावण्याची संधी आहे. सहकारी संस्था कायदा आणि मोफा कायद्याने बिल्डरच्या निष्क्रियतेवर तोडगा काढण्यासाठी दिलेली ही विशेष तरतूद आहे.

कायद्यानुसार, बिल्डरने कन्व्हेअन्स डीड चार महिन्यांच्या आत न केल्यास सोसायटीला स्वतःहून डिम्ड कन्व्हेअन्स मिळवण्याचा अधिकार आहे. ही प्रक्रिया एकदा पार पडल्यानंतर, बिल्डर किंवा त्याच्याशी संलग्न कोणत्याही पक्षास त्या संपत्तीवर दावा करण्याचा कायदेशीर अधिकार राहात नाही.

प्रक्रिया सुलभतेसाठी सरकारची पावले

महाराष्ट्र शासनाने २००८ पासून अनेक वेळा डिम्ड कन्व्हेअन्स प्रक्रियेसाठी सूचना परिपत्रके काढली आहेत. उदाहरणार्थ, शासन निर्णय दिनांक ०१ एप्रिल २०११ आणि २७ सप्टेंबर २०११ या अंतर्गत सोसायट्यांना आवश्यक कागदपत्रांची यादी तसेच नमुना अर्ज नमूद केले गेले आहेत. त्यात प्रमुख बाबी अशा :अर्जाचा नमुना (फॉर्म ७), अधिकृत ठराव, साक्षांकित प्रतिज्ञापत्र, मालमत्तेची बाजारमूल्य प्रमाणपत्र, नकाशे आणि भूखंड मोजणी पत्रे, न्यायालयीन निर्णय आणि न्यायनिवाड्यांचा आधार.

महाराष्ट्रातील विविध जिल्हा उपनिबंधकांनी आणि कोर्टांनी दिलेल्या निर्णयांमुळे डिम्ड कन्व्हेअन्स प्रक्रिया अधिक बळकट झाली आहे. मुंबई उच्च न्यायालयाच्या काही निर्णयांतून असे स्पष्ट झाले आहे की, जर बिल्डरने कारण न देता दस्तऐवज टाळला; तर सोसायटीला तो कायदेशीर मार्गाने मिळवण्याचा पूर्ण अधिकार आहे.

कन्व्हेअन्सचे महत्त्व

आज पुणे, मुंबई, ठाणे आणि नवी मुंबईत हजारो सोसायट्या जुन्या झालेल्या इमारतींच्या पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत आहेत; मात्र पुनर्विकास करण्यासाठी सर्वांत प्रथम मालकीचा पुरावा, म्हणजे कन्व्हेअन्स डीड असणे गरजेचे आहे. डिम्ड कन्व्हेअन्स केल्याशिवाय विकासकाची निवड करता येत नाही, बँक वित्तपुरवठा होऊ शकत नाही. म्हाडा किंवा महानगरपालिका यांच्याकडून एनओसी मिळत नाही म्हणूनच, डिम्ड कन्व्हेअन्स म्हणजे पुनर्विकासाची पहिली पायरी आहे.

आज अनेक सोसायट्यांमध्ये माहितीच्या अभावामुळे कन्व्हेअन्स डीड मिळवण्याची प्रक्रिया दीर्घकाळ लांबते. त्यासाठी सोसायटीच्या सदस्यांनी आपापल्या मालकीच्या दस्तऐवजांची एकत्र नोंद तयार करावी, बैठकांमधून ठराव करावा आणि सल्लागारांची मदत घ्यावी. कोणतेही प्रकरण पूर्णतः सचिव किंवा अध्यक्षांच्या खांद्यावर टाकून चालत नाही; सर्व सदस्यांनी सामूहिकरीत्या स्वामित्वासाठी संघशक्ती हे सूत्र अंगीकारले पाहिजे.

शासकीय शुल्क आणि खर्चाचा तपशील

डिम्ड कन्व्हेअन्स प्रक्रियेमध्ये काही अनिवार्य शुल्क विचारात घ्यावे लागते :

स्टॅम्प ड्युटी (जर पूर्वी भरली नसेल तर), नोंदणी शुल्क (<१,००० ते <४,००० च्या दरम्यान), वकिल, सल्लागार, डॉक्युमेंटेशन खर्च

मोजणी आणि नकाशे तयार करणार्‍या अधिकृत व्यक्तींचे मानधन साधारणपणे, पूर्ण प्रक्रिया <३०,००० ते <७५,००० पर्यंत खर्चिक असू शकते; परंतु हे भविष्यातील मालकी, पुनर्विकास आणि कायदेशीर सुरक्षेसाठी अत्यंत महत्त्वाचे आहे.

तांत्रिक बाबी : फॉरमॅट, नोंदणी आणि दस्तऐवज प्रक्रिया

डिम्ड कन्व्हेअन्सच्या वेळेस तयार होणार्‍या डिम्ड कन्व्हेअन्सच्या अर्जाचा नमुना, सक्षम वकील किंवा सल्लागारांनी मोफा आणि एमसीएस अधिनियमाच्या आधारे तयार करणे गरजेचे असते. सोसायटीचे नाव, सर्व सभासदांची यादी, एकूण प्लॉट क्षेत्रफळ, सर्व्हे नंबर/सीटीएस क्रमांक, सार्वजनिक वापराच्या सुविधांची नोंद, जागेवरील कोणतेही तारण/कर्ज नोंद असल्यास त्याची स्पष्टता

निष्कर्ष

कन्व्हेअन्स डीड आणि डिम्ड कन्व्हेअन्स हे दोन्ही कायदेशीर मार्ग सोसायट्यांना संपत्तीच्या मालकी हक्कासाठी आवश्यक आहेत. मात्र, बिल्डर जर सहकार्य करत नसेल; तर डिम्ड कन्व्हेअन्स हा पर्याय अत्यंत प्रभावी, ठोस आणि शाश्वत आहे. प्रत्येक गृहनिर्माण सोसायटीने आपल्या हक्कांसाठी पुढाकार घेऊन ही कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण केली पाहिजे. हे केवळ हक्काचे नव्हे, तर सुरक्षिततेचे आणि भविष्यातील विकासाचे दार उघडणारे पाऊल ठरेल. कन्व्हेअन्स डीड आणि डिम्ड कन्व्हेअन्स या दोन्ही प्रक्रिया सोसायटीसाठी त्यांच्या अस्तित्वाचा, अधिकारांचा आणि विकासाचा पाया आहेत. शासन, कायदे, वकील, सल्लागार यांचा योग्य वापर करून प्रत्येक सोसायटीने ही प्रक्रिया पूर्ण केली पाहिजे. यामध्ये विलंब म्हणजे मालकीच्या हक्कांपासून स्वतःला दूर ठेवणे होय. आज जर आपण जागरूक झालो; तर उद्याचे भविष्य अधिक सुरक्षित, कायदेशीर आणि सशक्त होईल.

(अधिकृत कायदेशीर सल्ल्यासाठी संबंधित अधिवक्त्याचा सल्ला घ्यावा.)

कन्व्हेअन्स डीड व डिम्ड कन्व्हेअन्समधील फरक

क्र. तपशील कन्व्हेअन्स डीड डिम्ड कन्व्हेअन्स

१ प्रक्रिया करणारा बिल्डर किंवा विकसक सोसायटी स्वयंउपक्रमाने

२ हक्क स्थानांतरण थेट विकसकाकडून जिल्हा उपनिबंधकाच्याआदेशानुसार

३ कधी लागतो बिल्डर सहकार्य करतो बिल्डर नकार देतो/ तेव्हा दिला नाही तेव्हा

४ कायदेशीर आधार मोफा, एमआरटीपी मोफा कलम ११(३) व अधिसूचना २००८

५ खर्च आणि वेळ तुलनेत कमी थोडा अधिक, पण निश्चित लाभदायक