अ‍ॅड. विलास सूर्यकांत अत्रे

प्रश्‍न – सदनिकेच्या देखभाल खर्चाच्या संदर्भात उलटसुलट बातम्या ऐकत आहोत. त्याचा खुलासा करावा.

उत्तर – आपण मालकीहक्क तत्त्वाने सदनिका खरेदी करण्याचा व्यवहार करतो, त्यामध्ये बहुतेक वेळा जमीन मालक एक असतो आणि विकसक दुसरा असतो. त्यांच्या दरम्यान हा नवीन बांधकाम करण्याचा करार होतो, त्याला ‘विकसन करार’ असे म्हणतात.

नवीन बांधल्या जाणार्‍या इमारतीमध्ये जमीनमालक एक असतो आणि बांधकाम करणारा दुसरा आणि ते दोघे भावी सदनिका घेणार्‍याशी करार करतात. या योजनेमध्ये जमीन आणि बांधकाम यांचा मालकीहक्क कोणाकडे जावा किंवा कसा याबद्दल कायद्यात काही तरतुदी आहेत. या नवीन सदनिकाधारकांची ‘मुंबई सहकार कायदा’ या कायद्यानुसार सहकारी सोसायटी निर्माण होते किंवा कंपनी कायदा याप्रमाणे खाजगी कंपनी निर्माण होऊ शकते. तसेच ‘सदनिकधारकांचा ‘मालकीहक्क कायदा’ याप्रमाणे सदनिकाधारकांचा असोशिएशन ऑफ अपार्टमेंट हेही निर्माण होऊ शकते.

सहकारी सोसायटी स्थापली गेली तर जमीन आणि त्यावरील बांधकामाचा मालक सदरची सहकारी सोसायटी होते आणि सदनिकाधारकांना या सहकारी सोसायटीचे सभासद म्हणून राहण्याचा हक्क मिळतो. असोसिएशन ऑफ अपार्टमेंट करताना त्या कायद्याप्रमाणे या असोसिएशनमधील सर्व सभासद हे आपल्याला एकमेकांना काही करारानुसार बांधून घेतात. असोसिएशन ऑफ अपार्टमेंटमध्ये प्रत्येक सभासदाचा या बांधकाम झालेल्या जमिनीवर तसेच अन्य सामायिक सोयी सुविधांवर त्यांच्या त्यांच्या मिळकतीच्या प्रमाणात हक्क दिला जातो आणि हा हक्क या असोसिएशनचे डीड ऑफ डिक्लरेशनमध्ये दाखवलेला असतो. हा दस्त नोंदणीकृत असतो. असोसिएशन ऑफ अपार्टमेंटमध्ये प्रत्येक सभासद हा आपापल्या सदनिकेचा मालक असतो. सहकारी गृहरचनेमध्ये ती संस्था मालक असते आणि त्यामुळे सहकारी संस्थेमध्ये क्षेत्रफळाचा विचार न करता, प्रत्येकाला समप्रमाणात देखभाल खर्च सोसावा लागतो; तर असोसिएशन ऑफ अपार्टमेंटमध्ये त्याच्या मालकीहक्काच्या टक्केवारीप्रमाणे हा खर्च सोसावा लागतो.

जमिनीत अधिकार आहे का?

प्रश्‍न – मी धर्माने हिंदू आहे. माझ्या आजोबांनी बर्‍याच शेतजमिनी खरेदी केल्या होत्या. माझे वडील, चुलते, आत्या सगळे या जमिनी विकण्याच्या विचारात आहेत. आम्हा सर्व चुलत, आत्ये भावंडांची अशी इच्छा आहे, की त्यांनी या जमिनी विकू नयेत. या जमिनीत आमचा कायदेशीर अधिकार काय आहे.

उत्तर – हिंदू कायदा- मग तो वारसांचा असो किंवा विवाहसंदर्भी असो- या सर्व कायद्यांमध्ये ‘हिंदू’ या शब्दामध्ये जैन, बुद्ध, शीख हे धर्म समाविष्ट केले आहेत. तुमच्या प्रश्‍नाचे उत्तर देताना हिंदू वारसा कायद्याचा विचार करावा लागेल. त्यांतील तरतुदी या प्रश्‍नाला लागू होणार्‍या आहेत. आपल्याकडे मिळकतींबाबत विचार करताना या मिळकती स्वकष्टार्जित तरी असतात, वडिलार्जित असतात किंवा वडिलोपार्जित असतात.

स्वकष्टार्जित मिळकत म्हणजे स्वतः मिळवलेली मिळकत. या मिळकतीचा वापर आपण आपल्या मनाप्रमाणे करत असतो. त्याला इतर कोणीही हरकत घेऊ शकत नाही. वडिलार्जित मिळकत म्हणजे वडिलांनी मिळवलेली मिळकत म्हणजे त्यांची स्वकष्टार्जित मिळकत असते. वडिलांच्या पश्‍चात ही मिळकत त्यांच्या मुलांना, मुलींना, पत्नीला, आईला, तसेच मयत मुला-मुलींच्या मुलांना अशा अनेकांना मिळत असते. ती त्यांना हिंदू वारसा कायद्याप्रमाणे मिळते.

वडिलोपार्जित मिळकत म्हणजे आजोबा, पणजोबा यांनी मिळवलेली मिळकत. ती वडिलांना वारसाहक्काने मिळालेली मिळकत असते आणि वडिलांच्या पश्‍चात ती जेव्हा मुलांना मिळते, त्या वेळी ती वडिलोपार्जित मिळकत होते. उदाहरण द्यायचे झाल्यास आजोबांनी कमावलेली मिळकत, ती आजोबांच्या पश्‍चात वडिलांना वारसाहक्काने मिळाली. वडीलही मयत झाल्यावर पुढील पिढ्यांकडे ती मिळकत वडिलोपार्जित म्हणून वारसाहक्काने येते आणि अशा वेळी मुलांचाच नाही तर नातवंडाचाही अधिकार त्या मिळकतीत निर्माण होतो.

याच उदाहरणातील आजोबांची मिळकत वडिलांना मिळाल्यानंतर वडिलांनी त्या मिळकतीची विल्हेवाट त्यांच्या मर्जीप्रमाणे केली असती, तर त्यास हरकत घेण्याचा अधिकार मुलांना नव्हता व नाही. तथापि वडिलांनी आजोबांकडून आलेल्या मिळकतीची विल्हेवाट लावली नाही आणि वडिलांच्या पश्‍चात त्यांची मिळकत ही पुढील पिढ्यांकडे वडिलोपार्जित मिळकत म्हणून येईल आणि अशा वेळी नातवंडांचा अधिकार त्या मिळकतीत राहतो. कारण ती वडिलोपार्जित मिळकत होते.

एखादी मिळकत वडिलार्जित आहे का वडिलोपार्जित आहे यावर वाद होऊ शकतात. त्याचा निर्णय दिवाणी न्यायालयाकडून घ्यावा लागतो. तुम्ही विचारलेल्या प्रश्‍नाप्रमाणे तुमच्या आजोबांची मिळकत ही त्यांची स्वकष्टार्जित असल्याचे दिसून येत आहे. ते मयत झाले त्यानंतर त्यांची मुले, मुली यांच्याकडे ही मिळकत हिंदू वारसा कायद्याप्रमाणे वडिलार्जित मिळकत म्हणून त्यांना मिळालेली आहे. त्यामध्ये तुम्ही, तुमची चुलत, आत्ये भावंडे यांना कोणताही कायदेशीर अधिकार नाही.
मिळकतीचा व्यवहार करता येईल का?

प्रश्‍न – दोन भाऊ व एक बहीण असे तिघे भाऊ-बहीण आहेत. त्यांच्या वडिलांचे नुकतेच निधन झाले आहे. वडिलांकडून बरीच स्थावर मिळकत त्यांना मिळाली आहे. त्यांतील एक भाऊ त्याच्या हिश्शापैकी काही मिळकत विकण्यास तयार आहे. मला ती विकत घ्यायची आहे. तरी हा व्यवहार करताना काय काळजी घ्यावी.

उत्तर – मिळकत विकणारी व्यक्ती हिंदू कुटुंबाची सदस्य आहे, असे समजून हे उत्तर देत आहे. तसेच त्यांच्या वडिलांनी मृत्युपत्र करून ठेवलेले नाही, हे गृहीत धरून हा सल्ला दिला आहे. मृत व्यक्तीची मिळकत ही वडिलोपार्जित आहे की स्वतःची आहे, याचाही विचार करावा लागेल. कारण वडिलोपार्जित मिळकतीत त्याचे नातू, नाती, पणतू इ.चा संबंध येतो. ती मिळकत स्वकष्टार्जित असेल तर त्याच्या सगळ्या वारसांची माहिती घेणे आवश्यक असते. मयत व्यक्तीला आई, पत्नी असल्यास त्याही सहहिस्सेदार होत असतात.

मृत व्यक्तीची मिळकत स्वकष्टार्जित असून, त्याला तुम्ही सांगितल्याप्रमाणे दोन मुलगे व एक मुलगी एवढेच वारसदार आहेत असे समजून हा सल्ला तुम्हाला देत आहे. हिंदू वारसा कायद्यातील तरतुदीप्रमाणे जेव्हा एखादा हिंदू पुरुष मयत होतो, तेव्हा त्याची मिळकत कुणाकुणाला व किती प्रमाणात मिळावी याबद्दलच्या स्पष्ट तरतुदी या कायद्यात दिल्या आहेत. त्यासाठी वर्ग (1) आणि परिशिष्टही दिले आहे.

वर्ग(1) मधील वारसा असतील तर परिशिष्टातील वारसांचा संबंध राहत नाही. परिशिष्ट 1 मधील वारस म्हणजे थोडक्यात सांगायचे झाल्यास आई, पत्नी, मुलगा, मुलगी, मयत मुलाची मुलगा-मुलगी, मयत मुलीचा मुलगा-मुलगी इ. बरेच नातेसंबंध येतात. वर्ग (1) मधील वारसांना अशा तर्‍हेने मिळकत मिळाल्यानंतर त्यांतील कोणत्याही वारसाने त्याचा हक्क विकण्याचे ठरविल्यास बाकी इतर वारसांना तो हिस्सा विकत घेण्याचा विशेष अधिकार असतो.

तुम्ही विचारलेल्या प्रश्‍नात तुम्ही एका भावाचा हिस्सा खरेदी केल्यास, तो हिस्सा विकत घेण्याचा अधिकार उर्वरित भावाला व बहिणीलाही आहे आणि असा सहहिस्सेदार त्यासाठी दिवाणी न्यायालयात जाऊन दावाही करू शकतो. अर्थात असा दावा करण्यासाठी कालमर्यादाही दिलेली आहे. त्याच्या खोलात न जाता महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे उर्वरित भावाला किंवा बहिणीला तुम्ही खरेदी करत असलेला किंवा केलेला हिस्सा तुम्ही दिलेला मोबदला तुम्हास परत करून खरेदी करण्याचा कायदेशीर अधिकार आहे. म्हणून अशा खरेदीच्या व्यवहाराला बाकी सहहिस्सेदारांची संमती घेतल्यास हा धोका टाळला जाऊ शकतो. याशिवाय अन्य व्यवहाराप्रमाणे मिळकतीच्या मालकीहक्काची खात्री करून घेणे, व्यवहाराची जाहीर नोटीस देणे, हे करणेही गरजेचे आहे.

‘केसरी’च्या वाचकांसाठी कायदेशीर सल्ला हे सदर दर शुक्रवारी प्रसिद्ध होईल. वाचकांनी कायदेविषयक त्यांचे प्रश्‍न केसरीकडे पाठवावेत, त्याची यथायोग्य उत्तरे या सदरातून देण्यात येतील.

प्रतिक्रिया द्या

कृपया आपली टिप्पणी द्या!
कृपया येथे आपले नाव प्रविष्ट करा